如何让物业管理“价廉物美” 放开物管费是大势所趋

如何让物管“价廉物美”？相关部门表示全面放开物管费是大势所趋。广东省新版价格目录本月15 日正式开始实施，虽然业主大会成立之前的住宅物业即前期物业（含房改房、老旧住宅及其自有产权车位、车库等）服务收费仍未放开，不过广东省发改委也强调， 放开非保障性住房物业服务收费管理将是大势所趋。记者调查就发现，在当前物管费的水平下，一方面是部分物管觉得经营举步维艰，利润微薄甚至要亏本经营；另 一方面，不少小区业主则反映小区服务难以保证，住得心烦。物管费全面放开后，业主或许能享受到价廉物美的物管服 务。                               

1业主：收楼两三年 物管大变样

“收楼没多久，小区的物管服务就开始越来越不到位。”说起自己所在的增城新塘一中型小区情况，市民何先生就直摇头。他告诉记者，自己平常在市区上班，周 末才会到增城短住，每个月要按照2.5元/平方米交物管费。不过就是在这些有限的时间中，他也感觉到物管服务与价格不符。像原本承诺的穿梭楼巴，经常不能 按时到宏发广场接送业主，打电话到物管处，也总是得不到满意的答复。而且一些小区内像水管之类的维修，通知了物管处一个星期，也常常没有下文。

“每次早上上班走进电梯，都有一股垃圾的臭味扑面而来。原来每天早上运完垃圾，保洁都会清理电梯，现在完全没人管了。”市民赵女士六年前入住市区一个知 名本地房企的旗下楼盘后，原本对服务一直很满意。不过近两年，她也发现小区的不少方面出现问题，“花园的灯坏了没人修，电梯里的空调坏了没人修，出入车库 的门坏了还是没人修！”更让她觉得服务不到位的是，煤气公司和自来水公司的一些常规检修，小区物管也经常到了当天才通知，让业主措手不及。

市民王先生则表示，前两年自己所在的天河黄村板块一小区也同样有过一段脏乱差不堪的经历。起初，物管提出涨物管费，遭到了大多数业主的反对。后来大家实 在忍受不了，对物管费提价又开了“绿灯”。“物管费涨了以后，小区的服务水平马上就改观了！”王先生表示，业主们平均每个月多交一百元左右的物管费，换回 一个安居的环境，还是比较值得的。

2物管：什么都要管 不涨价咋办

记者了解到，虽然物价部门对广州市住宅小区的物业管理费设有指导价，但是广州市内目前大量现有小区的物管费水平都是每平方米2元多，不少楼龄超过10年以上的小区物管费甚至不足每平方米2元，还有部分小区的物管费低于每平方米1元。

据广州市物管协会透露，近年来，随着社会整体工资水平的不断提高，广州物管企业的成本也水涨船高，与五年前相比，已经上涨超过5成。在物管费不涨的前提 下，面临亏损的物管企业为了达到收支平衡通常会采取三种做法：首先是减少服务内容、降低服务质量，比如原本每天清运一次的垃圾改为两天一次，小区绿化维护 由半月一次改为一月一次；其次是降低人工成本，比如原本每个班3名保安的，减至两名甚至一名，保洁人员、水电工等也会相应减少；另外就是想方设法增加经营 收入。

“物管物管，其实什么都要管，垃圾分类的任务要找我们，消防安全的检查要找我们，就算是小区里面对业主开放的游泳池，也有人来找 我们。”广州一家大型物管公司的老总向记者表示，小区的日常维护费用并不像外界所想的那么简单。而且，近几年，随便请一个年轻的保安，都要3000多元一 个月，还不一定能干得时间长，企业的人力成本压力很大。如果不通过停车费和公共部位收益等方式来弥补，广州一些缺乏房地产母公司支持的物管公司都难以维持 服务质量。而且物管收费有高有低，服务内容又千差万别，时间一长难免会有服务倒退之虞。  

3账本：每平两块八 物管有得赚

广州市物管协会副秘书长、物管行业专家陈昂鹏向记者表示，人工费、物料费、设备维保、水费电费、清洁费等是物管企业成本的组成部分，其中人工费占了整个 物管成本的六成以上。随着各项费用的逐年攀升，物管成本近年来正以看不见的速度上涨。不过，如果要保证基本服务质量，物管协会大概进行过测算，以目前 2.8元/平方米的政府最高指导价计算，企业是可以基本实现微利，同时也能保证对业主的各项基本服务。

有业内人士向记者举了一个例子， 以一个10万平方米建筑面积、约1000户业主的市区中型规模小区计算，如果按照2.8元/平方米收取物管费，收费率保持在90%左右的话，物管企业的物 管费收入大概有25.2万元。而这样的小区，如果设置三四个出入口，大概需要12名保安人员，另外还需要卫生、小区景观、设备维护以及管理等岗位的人员大 概20人。上述每个人的人力成本按照5000元计算，小区人力成本支出就达到16万元，加上日常的其他支出以及税费，一个月也要10万元左右，算下来小区 只能勉强维持收支平衡甚至略有亏损。

广州市物业管理部门相关负责人分析，目前，物业服务价格没有形成与物价指数、服务成本适时联动的调 节机制。从物管角度讲，随着人力资源和相关成本的不断上升，企业运营成本加大，而物管费长达数年不调整，影响企业生存和发展，有调价需求；从业主角度讲， 他们希望能享受到物美价廉的服务，确实不愿接受“涨价”。

4出路：放开物管费 试点再铺开

广东省 发改委透露，之前广东省物业服务收费主要有政府指导价和市场调节价两种形式。业主大会成立之前的住宅物业即前期物业（含自有产权车位、车库）服务收费实行 政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。在8月15日出台的新版定价目录中，广东进一步明确了今后物业服务价 格管理的三个方向：

一是坚持保民生、保基本的思路，保障性住房（经济适用住房、限价房、公共租赁住房等）仍实行政府指导价管理，并授权市县人民政府合理制定标准。

二是别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费，继续实行市场调节价。

三是业主大会成立之前的住宅物业即前期物业（含房改房、老旧住宅及其自有产权车位、车库等）服务收费暂按现行规定管理。

省发改委表示，考虑到建立主要由市场形成的物业服务价格机制是今后的改革方向，是促进物业管理行业健康有序发展的重要举措，同时由于广东物业服务市场发达，物业服务公司众多，市场竞争较为充分，放开非保障性住房物业服务收费管理将是大势所趋。  

省发改委表示，为稳妥有序推进这项改革，拟采取先试点后铺开的办法，先行选择部分地市开展放开非保障性住房物业服务收费改革试点，待积累经验后根据市场发育程度和竞争状况适时放开。当然，在未放开之前，仍按现行有关规定进行管理。